Три апартамента, три платформи и един голям въпрос: как правилно да платиш данъците от ваканционния наем

От редакцията на InvoiceFlow — публикувано на 1 юни 2026 г. — четене 9 минути

Созопол е едно от онези места, където миналото и настоящето живеят на сантиметри едно от друго. Тесните улички на стария град, калдъръмените настилки, рибарските кръчми с дървени маси — всичко изглежда непоколебимо. И все пак под тази повърхност тече съвсем модерна икономика: стотици апартаменти и стаи, предлагани онлайн, купувани и резервирани от хора от цял свят.

Диана Иванова, 44, е сред тях. Купила е три апартамента в Созопол между 2017 и 2021 г. — два в стария град, един в новата част. Всичките три са напълно обзаведени и оборудвани за краткосрочен туристически наем. Тя ги управлява сама, без агенция, и разчита на три канала: Airbnb, Booking.com, и директни резервации чрез собствен сайт и инстаграм.

Финансовата картина на три апартамента

Диана е честна с числата: управлението на три имота е почти на пълен работен ден. Сезонът е юни-септември. В тези четири месеца тя реализира около 85-90% от годишния приход.

Примерни числа за лято 2025:

Общ годишен доход от туристически наем: приблизително 68 000 лева. Плюс около 8 400 лева от дългосрочен наем извън сезона (октомври-май, два апартамента).

Сложността на данъчното третиране

Ако смятате, че „апартамент под наем = плащаш данък и готово", реалността е значително по-сложна. Диана го откри по трудния начин.

Въпрос 1: ДДС регистрация. При оборот над 100 000 лева/година задължително трябва регистрация по ЗДДС. Диана е близо до прага, но не го надвишава — 76 400 лева общо за 2025 г. Въпреки това, по препоръка на счетоводителя Кирил Ангелов от Бургас, тя е регистрирала ЕТ и следи прага внимателно.

Въпрос 2: ДДС 9% за туристически нощувки. Когато Диана издава фактура директно на клиент за нощувка, прилага ДДС 9% (намалена ставка за настаняване). Но когато Airbnb или Booking.com са посредникът и те издават фактурата на госта — Диана получава вече нетна сума след тяхната комисионна. В този случай данъчното третиране е различно.

Въпрос 3: Дългосрочният наем. Апартаментите, наети за повече от 30 дни, попадат под режима на имотен наем, не туристически. Различно данъчно третиране, различни документи.

„Три вида приходи, три вида документи, три вида данъчно третиране — и всичко трябва да е правилно в годишната декларация. Преди да намеря система, имах буквално четири папки с документи и два часа годишно само да ги подредя за счетоводителя."

Комисионните на платформите: невидимата сметка

Едно от най-объркващите неща е как платформите отчитат плащанията. Airbnb удържа 15% от плащането на госта и ти превежда 85%. Booking.com работи по-различно: гостът плаща директно на теб, след което ти плащаш комисионна на Booking (обикновено 18%) чрез отделна месечна фактура.

„Имах ситуация, в която не разбирах защо приходите ми от Booking не съответстват на резервациите. Оказа се, че бях пропуснала да отчета три комисионни плащания за предходния месец. Числата просто не се събираха."

С InvoiceFlow Диана е въвела систематично разграничение: за Airbnb резервации — записва нетната сума (след комисионна на Airbnb) с бележка „Airbnb net". За Booking.com — записва брутната сума, получена от госта, и отделно — разхода за комисионна. За директни резервации — пълната сума плюс издадена фактура с ДДС 9%.

Директните резервации: не само по-изгодни, но и по-сложни

Директните резервации са мечтата на всеки наемодател: без посредническа комисионна, директна връзка с госта, и по-висока марж. Диана получава около 25-30% от резервациите директно — предимно повторни гости и препоръчани.

Но те идват с отговорността да издаде правилен документ. „Когато гост ме пита дали мога да му дам фактура за разходите за настаняване — за бизнес пътуване или за данъчни цели в страната му — трябва да имам готовност да я издам. Само за тази причина нужната ми система за фактуриране."

За директните клиенти Диана има два шаблона: един за физически лица (опростен, с описание на апартамента и период), и един за фирми (пълен с ДДС реквизити, ЕИК/БУЛСТАТ на клиента).

Извън сезона: дългосрочният наем

От октомври до май апартаменти 2 и 3 са наети дългосрочно — студенти и работещи в Созопол. Апартамент 1 (стар град) обикновено стои свободен — местният наемен пазар е ограничен и наемодателите предпочитат да запазват имотите за туристическия сезон.

За дългосрочния наем Диана използва различна документация: стандартен договор за наем и месечни разписки. „Тук не е туристически бизнес, е имотен наем. Данъчното третиране е различно — облагаем доход по ЗДДФЛ, не по ЗДДС. Трябва да е разделено в моята документация."

В InvoiceFlow тя е създала отделен профил „Имотен наем", в който записва тези плащания. Така годишната справка е ясно разделена: туристически приходи (по ЗДДС) и наемни приходи (по ЗДДФЛ).

Годишното обобщение за Кирил

В края на декември Диана се среща с Кирил за годишното данъчно планиране. Преди InvoiceFlow тази среща отнемаше четири часа — Диана носеше папки с разпечатки от Airbnb, имейли от Booking, ръчни бележки за директните резервации.

„Миналата година за пръв път отидох при Кирил само с телефона. Показах му справките от приложението: приходи по канал, по месец, по тип клиент. Той попита откъде ги имам толкова подредени. Когато му казах — от приложение на телефона — той ме помоли да му препоръчам и на другите му клиенти."

Практически съвети за собственици на ваканционни имоти

Диана е активна в онлайн групи на наемодатели и редовно споделя опит. Нейните ключови съвети:

По ДДС прага: „Следете оборота си в реално време. При 76 000 лева нагоре — говорете с счетоводител за стратегията. При 100 000 лева — задължителна регистрация по ЗДДС. Изненадата е много по-скъпа от подготовката."

По платформите: „Airbnb, Booking.com и директните резервации имат различно данъчно третиране. Не смесвайте в един 'куп'. Разграничавайте от самото начало."

По дългосрочния наем: „Ако отдавате и краткосрочно, и дългосрочно — третирайте ги като различни бизнес дейности. Различни документи, различни данъчни режими."

По директните резервации: „Инвестирайте в способността да издавате фактури за директни клиенти. Гостите, искащи фактура, обикновено са повторни гости — бизнес пътуващи, по-организирани туристи. Ако не можете да им дадете фактура — ги губите."

Бъдещето: четвърти имот?

Диана гледа към добавяне на четвърти апартамент — стара рибарска къща в стария град, която може да бъде реновирана и предлагана като premium имот на по-висока цена. Изчисленията са в ход.

„Знам точно колко изкарвам от всеки от трите апартамента. Знам кои месеци са добри и кои са лоши. Знам каква е реалната печалба след разходи и данъци. Тази информация ми дава увереност да вземам решения за нови инвестиции. Без нея — само гадаех."

Созопол ще продължи да привлича туристи. Диана ще продължи да предлага апартаменти. А числата — ще продължат да бъдат наред.